Baudenkmäler und Altbauimmobilien in Sanierungsgebieten

27.06.2014

Derzeit stellen Baudenkmäler und Altbauten in Sanierungsgebieten die letzte gesetzlich unterstützte Möglichkeit dar, steuermindernd Investitionen geltend machen zu können. Dies gilt sowohl für den Bereich der Kapitalanlage als auch für den Bereich der Selbstnutzung.

1. Immobilienbereich Baudenkmäler und Altbauten in Sanierungsgebieten

1. Darstellung der derzeitig steuergesetzlichen Regelungen

Durch das Jahressteuergesetz 2006 wurde mit Wirkung des 01.01.2006 die degressive Abschreibung einheitlich der linearen Abschreibung mit 2 % der Bemessungsgrundlage angepasst. Hierdurch ergibt sich für Neubausachverhalte keine verbesserte Abschreibungsmöglichkeit, so dass unter steuerlichen Gesichtspunkten Neubausachverhalte mit Altbausachverhalten zunächst gleich zu beurteilen sind und jährlich mit 2 % der Bemessungsgrundlage abzuschreiben wären.

Gleichwohl bleibt die Sonderabschreibungsmöglichkeit für Immobilien in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler gem. § 7h ff. EStG weiterhin erhalten und dürfte auch aus Sicht der Städtebauförderungsmaßnahmen in der Zukunft ein attraktives Instrument zur Immobiliengestaltung unter steuerlichen Gesichtspunkten darstellen. Zwar schließen einige Städte und Gemeinden ihre Sanierungsgebiete, gleichwohl dürfte im Bereich der Stadtkernsanierung und insbesondere unter dem Gedanken des Erhaltes von Baudenkmälern die derzeitige Steuervorschrift erhalten bleiben, da lediglich über Steueranreize eine Investition in Stadtkerngebieten insbesondere in Altbauten möglich ist.

2. Darstellung der Grundzüge der §§ 7h und 7i EStG mit Abschreibungsverlauf 

Gem. § 7h EStG und § 7i EStG für Kapitalanleger und gem. § 10f EStG für Eigennutzer kann der Sanierungsaufwand über 12 Jahre für Kapitalanleger und über 9 Jahre für Eigennutzer verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Die Einzelheiten der Auswirkungen bei den Erwerbern sollten mit einem Steuerberater nach Wahl des Erwerbers besprochen und ausgearbeitet werden.

Für den Kapitalanleger ergeben sich folgende Verteilungswirkungen des Sanierungsaufwandes:

Jahr der Anschaffung und 7 folgende Jahre 9 %
folgende 4 Jahre 7 %

Für den Eigennutzer ergeben sich folgende Verteilungswirkungen des Sanierungsaufwandes:

Jahr der Anschaffung und 9 folgende Jahre 9 %

Bei beiden Varianten (Baudenkmäler und Altbauimmobilien in Sanierungsgebieten) kann je nach ursprünglichem Errichtungsjahr die Altbausubstanz entweder mit 2 % oder mit 2,5 % abgeschrieben werden. Der Anteil der Altbausubstanz für vor 1925 hergestellte Immobilien kann mit 2,5 % linear abgeschrieben werden.

Notwendige Voraussetzung zur Geltendmachung der steuerlichen Vergünstigungen ist das Vorliegen einer Sanierungsbescheinigung gem. § 7h ff. EStG von der jeweiligen Sanierungsbehörde. Die steuerliche Auswirkung vorstehender Abschreibungssätze sollte mit einem Steuerberater unter Berücksichtigung der individuellen Einkommenssituation des Erwerbers geklärt werden.

3. Darstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung eines solchen Objektes 

Aus der praktischen Erfahrung kann berichtet werden, dass sich sehr viele Investoren in Immobiliensachverhalte der Altbausanierung in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler - wenn überhaupt - nur wenig bis zum Teil gar nicht beraten lassen, obgleich es sich um einen ausdrücklich steuerlich relevanten Sachverhalt handelt. Ein derartiges Projekt sollte immer einer so genannten Wirtschaftlichkeitsberechnung aus zwei Komponenten unterzogen werden:

  • Die erste Komponente stellt die Vorteilhaftigkeits - Analyse in Form der Darstellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder ggf. Eigennutzung dar.
  • Die zweite Komponente sollte immer eine Liquiditätsübersicht unter Berücksichtigung des Finanzierungsverlaufes ermitteln, um eine so genannte Kapitalbedarfsplanung bzw. jährliche Liquiditätsplanung zu veranschaulichen.

Die Vorteilhaftigkeitsanalyse sollte einen Planungszeitraum von 10 Jahren mit der Entwicklung von Aufwendungen und Erträgen enthalten, damit die Ergebnisse aus Vermietung und Verpachtung transparent werden. Diese Berechnung ist Grundlage für die steuerlich relevanten Liquiditätsströme, die sich aus einer Liquiditätsübersicht ermitteln. Unter Berücksichtigung der Finanzierungskomponente, klassischerweise in Form einer Tilgung bzw. eines Tilgungsersatzes, kann jährlich veranschaulicht werden, in wieweit eine Liquiditätsdeckung und damit Wirtschaftlichkeit des Objektes vorliegt. Gleichzeitig kann ermittelt werden, in wieweit zusätzlich aus zu versteuerndem Einkommen Geldbeträge in das Projekt integriert werden müssen.

Viele Immobilieninvestitionen geraten deshalb in wirtschaftliche Schieflage, weil derartige Planungsrechnungen überhaupt vorab bei Investition in solches Projekt nicht durchgeführt wurden. Insbesondere muss darauf hingewiesen werden, dass die Einbeziehung der Finanzierungskomponente i. d. R. einen Zinsbindungszeitraum zwischen 5 und 10 Jahren umfasst, der möglicherweise bei Auslaufen aus der Zinsbindungsfrist das Immobilienprojekt in eine völlig wirtschaftlich andere Situation bringen kann.

Vielfach wird auch noch eine Finanzierungskomponente unter so genanntem Tilgungsersatz ggf. gegen Besparung einer Lebensversicherung angeboten, dessen Beitragsleistungen ebenfalls in Form eines Tilgungsbeitrages in die Liquiditätsübersicht eingebaut werden müssen. Bei dieser Variante wäre die Empfehlung auszusprechen den Vorgang kritisch zu würdigen.

Hintergrund ist, dass die Zinsen bei Lebensversicherungen in den vergangenen Jahren reduziert wurden und gleichzeitig die Überschussanteile ebenfalls abgeschmolzen sind, so dass bei Ablaufleistung der Versicherung möglicherweise eine Restdarlehensvaluta übrig bleibt und bei Endausrichtung des Projektes auf das Rentenalter zusätzlicher Kapitalbedarf aus Renteneinkünften erforderlich ist. Empfehlenswert ist daher die klassische Vereinbarung einer Tilgungsvariante in Prozentsätzen von 1 bis 5 % zu wählen, da hierdurch abgesichert ist, dass eine kontinuierliche Tilgung erreicht werden kann. Dies ist erneut abhängig von den wirtschaftlichen Faktoren der Immobilieninvestition. Idealerweise können auch bei Kreditverhandlungen so genannte Sondertilgungsvarianten eingebaut werden. Die zusätzlichen Tilgungsleistungen erbringen, bei entsprechender Ausrichtung des Planungshorizontes eine zügige Reduktion der Fremdfinanzierung.

Interessant dürfte unter Berücksichtigung des heutigen Marktzinsniveaus die Finanzierungsgestaltung unter Verwendung eines Bausparvertrags sein. In der Ansparphase werden garantierte Guthabenzinsen gewährt und in der Finanzierungsphase garantierte attraktive Finanzierungszinsen zugesagt. Eine Einzelfallbetrachtung lohnt sich da. Unter Berücksichtigung von Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage können noch zusätzlich kleine Renditeeffekte erzielt werden. Entscheidend ist jedoch die Möglichkeit der Sondertilgung bei Finanzierungen mit Bausparverträgen. Dies schafft Flexibilität in der Finanzierungs- und Liquiditätsgestaltung.

4. Gestaltungshinweise bei Baudenkmälern und Altbauten in Sanierungsgebieten

Projekte der §§ 7h ff. EStG sollten vor Investition in jedweder Form fachkundig beraten werden. Hintergrund stellt die Tatsache dar, dass bei Investition in solche Projekte im Sinne der §§ 7h bzw. 7i EStG die steuerliche Sonderförderung innerhalb des Abschreibungszeitraumes von 12 Jahren wegfällt.

Insbesondere innerhalb Familien bei deren Kinder in eine derartige Gestaltung mit einbezogen werden sollten, empfiehlt sich ausdrücklich zur Sicherung und Fortführung der Abschreibung eine Schenkungsvorgang zu gestalten, da lediglich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge der Abschreibungsverlauf und der Erhalt der Sonderförderung sichergestellt sein kann. Durchaus interessant erscheint z. B. bei Höherverdienenden in einem Planungsalter Mitte 50 eine so genannte GbR-Gestaltung mit Zwerganteilen bei Kindern und späterem Schenken des ursprünglichen GbR-Anteils auf die Kinder. Damit wäre die Fortführung der Sonderabschreibungsmöglichkeit bei den Kindern sichergestellt, ohne dass beispielsweise der Vater oder die Mutter in ihrer aktiven Berufszeit auf die Sonderförderung der steuerlichen Abschreibung verzichten müsste.

2. Regelung des § 15b EStG

Der § 15b EStG hat den seit Jahren bekannten § 2b EStG abgelöst und hätte vom Grundsatz her Ausstrahlungswirkung auf die Modell-Gestaltungen der §§ 7h ff. EStG.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem Erlass aus dem Jahr 2007 eine Klarstellung dahingehend getroffen, dass bei so genannten Bauträger-Modellen des § 7h EStG und des § 7i EStG keine modellhafte Gestaltung dem Grundsatz nach vorliegt. Zu beachten ist jedoch, dass sofern der Bauträger ein „einheitliches Vertragswerk“ schürt in dem auch Mietgarantien gegen Entgelt angeboten werden und gleichzeitig ebenfalls Wohnungsverwaltung gegen Entgelt in einem Vertrag beinhaltet sind durchaus eine so genannte modellhafte Gestaltung im Sinne des § 15b EStG vorliegen kann, mit der Konsequenz, dass die steuerlichen Verluste hieraus nur mit steuerlichen Gewinnen aus diesen Sachverhalten verrechnet werden können. Es erfolgt keine Einkunftsarten übergreifende Verrechnung.

3. Zusammenfassung

Wie dargestellt ergeben sich aus den vorstehend aufgezeigten Themenbereichen interessante Gestaltungsüberlegungen unter Einbeziehung einer Immobilie des Bereiches Altbausanierung. In Zeiten niedriger Zinssätze des Kapitalanlagemarktes und des Finanzierungsmarktes erscheint es attraktiv, unter Einbeziehung einer steuerlichen Sonderförderung eine attraktive Mietrendite zu erwirtschaften. Hierfür ist jedoch eine umfassende fachkundige Beratung erforderlich, damit im Fall des Ausstiegs aus der Immobilieninvestition kein böses Erwachen auftritt.

Wir weisen darauf hin, dass vorstehende Ausführungen lediglich einen allgemeinen Überblick über die Möglichkeiten des abgefassten Themenbereichs darstellen. In jedem Fall bedarf es einer individuellen Beratung. Die Haftung wird daher ausgeschlossen.

Bietigheim-Bissingen, den 12. Juni 2014

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